За целите на данъчното облагане, стойността на облаганата собственост се изчислява по три начина:
- въз основа на единица площ или други физически характеристики, като понякога се използват коригиращи коефициенти;
- въз основа на пазарна стойност;
- въз основа на рентната стойност, като се изчисляват предполагаемите годишни доходи от имота.
Облагаемата основа – пазарни цени, получени при продажба на сходна по тип собственост. Данъчната оценка изхожда от цената, която би се реализирала при евентуално осъществяване на продажба. За имоти, които носят регулярни доходи от наеми, се изчислява настоящата стойност на бъдещите ползи, наричана още капитализирана стойност. Тя се получава като от всички очаквани бъдещи доходи се изваждат текущите разходи и така получените годишни нетни потоци се дисконтират. Рентна стойност – данъчната основа включва годишни приходи от имота. За индустриалната собственост се прилага разходния метод, като първо се оценява земята (на базата на пазарната й стойност и при положение, че е незастроена) и след това се добавят разходите за построяване на сградите или другите подобрения. Този подход се прилага и към нови сгради, за които няма сравними сделки на пазара или към такива с уникални характеристики.
При третият вариант. Доколкото източник за плащане на данъците са индивидуалните доходи на данъкоплатците, по-справедливо е данъчното задължение да съответства на приходите, които един имот носи. Притежанието на даден парцел земя или жилище, колкото и големи да са по площ, може да не носи никакви доходи на своите собственици.
Използването на пазарната стойност на имотите като основа за облагане с имуществени данъци има следните предимства:
ползите от предоставяните местни публични услуги са по-добре отразени в пазарната стойност на имотите, отколкото в техния размер и квадратура.
Облагането според квадратурата на собствеността е твърде несправедливо. Еднакви по квадратура жилища ще дължат един и същ данък, независимо, че едното е разположено в беден квартал, където средните доходи са ниски, а другото – в богат квартал, където средните доходи са високи;
Пазарната стойност отразява промяната в собствеността, която може да настъпи с течение на времето, за разлика от физически измерения като квадратура;
облагането на пазарната стойност осигурява значителни и стабилни приходи в местните бюджети, и стимулира развитието на пазара на недвижима собственост.
ДНС – данъчни ставки
Ако данъка върху недвижимата собственост се разглежда като цена за предлаганите общински услуги, неговата ставка трябва да отразява местните предпочитания и да бъде в такъв размер, че да осигурява необходимите финансови ресурси. Един от начините за определяне на ставките е в съответствие с разходните потребности на общините, каквато е практиката в Канада, Холандия и някои общини в Швейцария.
R=(E-NPR)/AV, където
R- ставка на данъка върху недвижимите имоти
E – одобрени бюджетни разходи
NPR – общите предвидени приходи от други източници като такси, други данъци, субсидии от централната власт, заемни средства и др.
AV- обща облагаема основа
Данъчна капитализация
Данъчната капитализация представлява намаление в пазарната стойност на един облагаем актив, равно на настоящата стойност на бъдещите данъчни задължения на собственика. Освен размера на данъка върху недвижимите имоти, настоящата стойност на един актив зависи и от ползите на собственика, т.е. от количеството и качеството на доставяните от местните власти публични услуги. Така капитализацията може да се разглежда като процес при който потокът от бъдещи ползи и разходи намира отражение в цената на собствеността.
Ако приемем, че ползите от публичните услуги нямат значение, настоящата стойност на един недвижим имот се определя от а). годишният приход, който носи б). очакван полезен живот на актива и в). нормата на дисконтиране, която представя алтернативните разходи от притежаването на някаква форма на богатство.
V е пазарната стойност на актива,
У-годишен доход (рента) от актива,
n-брой години полезен живот на актива,
r-норма на дисконтиране.
Ако приемем, че активът е вечен източник на доходи и n е безкрайно число, получаваме, че неговата пазарна стойност се намира по следната формула:
V= Y/r
Пазарната стойност на актива обаче ще се промени, ако се вземе предвид и данъчното облагане. При ставка на данъка върху недвижимите имоти в размер t, годишният доход на собственика намалява с t.Vt , където Vt е пазарната цена на имота след налагането на данък. Следданъчният доход от актива е Yt=Y-t.Vt. Новата пазарна стойност на имота тогава ще бъде:
V= Y/r+t
По-високите данъчни ставки на данъка върху недвижимите имоти, съответно по-големите данъчни задължения се капитализират в по-ниски стойности на притежаваната собственост.
Възможно е поради това, че някои местни власти работят по-ефективно от други, като осигуряват същото количество и качество услуги, но при по-ниски разходи, пазарната стойност на имотите в общината с по-ниска данъчна тежест да бъде по-висока.
[...] данък върху недвижимите имоти; [...]